サブリース契約とは?メリットとデメリットを解説

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不動産投資を目的に投資用不動産として賃貸物件を購入した場合、入居者の募集から物件の管理、修繕などの手間を考えなければなりません。本業を抱えながら不動産投資をする人にとっては、時間や労力が掛かります。

そのような負担を減らしたい物件オーナーに、活用できるのがサブリース契約です。今回は、不動産の転貸になるサブリース契約の説明をします。

サブリース契約とは?

マンションなどの不動産オーナーが所有する物件は、自分で運用する場合の手間が掛かります。サブリース業者に物件を転貸することでそのような手間など負担を軽くできるのがサブリース契約です。

不動産オーナーは、契約を交わせばサブリース契約により、不動産を業者に転貸することができます。転貸後は、物件の管理や入居者への貸し出し業務などをサブリース業者が担当することも多いです。

「マスターリース」と「サブリース」の違い

マスターリースとサブリースいずれも賃貸物件の運営においても似たケースで使用されることが多いため、その違いをここで簡単に紹介します。

マスターリースとは

不動産会社が第三者へ転貸することを目的にオーナーから物件を借りることをマスターリースといいます。

サブリースとは

オーナーから物件を借り上げた不動産会社が第三者に貸す行為、つまり転貸することをサブリースといいます。

マスターリースはオーナーと不動産会社との契約であり、サブリースは不動産会社と転借人(第三者)との契約を指します。これらの区分関係なく「サブリース」と呼ばれることもあり、混乱するケースもありますが、本来それぞれの契約は異なることを理解しておきましょう。

サブリースによる契約の仕組み

実際にサブリース業者とサブリース契約を交わした場合は、次の仕組みにより3者間(不動産オーナー・サブリース業者・物件入居者)の取引が実行されます。

  • サブリース契約を交わしたサブリース業者は、入居希望者と転貸借契約を交わして物件を転貸しする
  • 入居者は、物件を管理するサブリース業者に敷金・礼金・賃料などを支払う
  • サブリース業者は、入居者から賃料を集金したり、クレーム処理をしたりする
  • サブリース業者は、物件の管理や入居者の募集を担当する
  • サブリース業者は、物件のオーナーに対して賃料収入の手数料報酬を差し引いた分の支払いを実行する

サブリース契約は、不動産投資家が物件の管理を委託したり、入居者対応業務を委託したりする管理委託とは異なります。サブリース業者と入居者が転貸借契約を交わす関係です。

サブリース業者とは

建物の所有者からアパートなどの賃貸住宅を一括して借り上げ、入居者にまた貸しする事業を手掛けています。入居者の募集、建物の維持・管理、家賃収納などを業者が行い、サブリース料を所有者に支払い、所有者にそこからローンの返済分や経費を差し引いた金額が手元に残ります。所有者の高齢化や、物件から遠方に住む親族がオーナーの死亡によって相続する例が増えていることから、盛んに利用されています。

サブリースのメリット

所有する不動産の賃貸経営は、管理や手続き、クレーム処理などやるべきことがあります。サブリースで物件を業者に貸し出すことで、賃貸経営ごと代行してもらう形にできます。メリットは、入居者の有無に関係なく賃料が保証される点です。

サブリースのデメリット

サブリースは業者への手数料がかかるため、賃貸収入が減る点がデメリットになります。サブリース契約を交わす際は、家賃保証の割合の確認をしておきましょう。家賃の保証率は、80%〜90%が一般的な相場として考えられています。ただし、サブリース契約を取りあつかう管理業者ごとに異なるため、事前のチェックが大切です。

サブリースの利用は、入居者の対応を業者に任せられる反面、「どのような人が住んでいるのか」を把握できない点もデメリットと言えるでしょう。

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