不特法(不動産特定共同事業法)とは?わかりやすく解説 第2回「不特法改正の流れ」

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最終更新日 2022.05.01

「不特法は時代の変化にもマッチしているの?」
不動産特定共同事業法(以下不特法)が施行された背景は、1995年4月のバブル崩壊時期までさかのぼります。不特法は、四半世紀以上経過した現代に通用する法律なのでしょうか?

不特法の解説シリーズ、第1回「不特法施行の背景と目的」に続く第2回は、不特法(不動産特定共同事業法)の法改正について解説します。

不特法の改正ポイントをわかりやすく解説


1994年に施行された不特法は、以降改正をくり返しながら現在の内容になっています。今回は特に大きく変更点があった年の改正点について、わかりやすく紹介していきます。

2013年の不特法改正点

2013年の不特法改正では、特別目的のあるSPC法で守られた特例事業を不特法の例外とした変更が注目点として挙げられます。不特法の例外になる特例事業とは、倒産隔離型の不動産特定共同事業者を指します。

倒産隔離型の不動産特定共同事業者とは

資金調達や債券発行、投資家への利益配分などを目的としてた会社のことをSPC(特別目的会社)と呼びます。そして、証券化に際してこのSPCと証券の所有権者の双方がそれぞれ倒産リスク回避の手立てを講じることを「倒産隔離」といい、そのような不動産特定共同事業者を「倒産隔離型の不動産特定共同事業者」といいます。

つまり、特例事業者であれば不特法の許可を得なくても、一定の確認事項を届ければ不動産特定共同事業ができるという点が、2013年の改正ポイントです。2013年の改正により、自社で資産を守っていれば不特法による届出事項が少なくなりました。企業資産の管理が行き届いている企業にとっては、好都合の法改正となるでしょう。

2017年の不特法改正点

2017年の不特法改正では、特定共同事業者の許可を得るための要件が緩和され、特例事業の対象者範囲が拡大されました。中小企業が特例事業者として認可される可能性が広がり、小規模不動産特定共同事業が創設されたのです。

不特法で定められる事業者の資本金小規模不動産特定事業者の資本金
不特法で許可する不動産取引の
利益を分配する事業者
1億円1,000万円

小規模不動産特定共同事業の創設により、中小規模の企業が不動産取引へ参入できるようになりました。また、クラウドファンディングが電子商取引として定義されたのも同年の改訂からです。これを機に、オンラインを介した不動産ファンドが活性化していきます。

2019年の不特法改正点

2019年の不特法改正は、不動産クラウドファンディング活性化の大きな後押しとなりました。適正な取引環境の整備や個人投資家の事業参入を促進するための法改正が行われました。

2019年改正の具体的なポイント

クラウドファンディングの電子商取引システムが整備され、ますます個人投資家の参入障壁を下げたことが挙げられるでしょう。審査やクーリングオフなど投資家と事業者間の契約を通して、安全で適正な不動産取引を担保しています。個人投資家にとっては、より気軽に、安心して不動産ファンドへの投資を始められるようになりました。

不特法の法改正でより投資しやすい環境へ

不特法は、法改正により一般の投資家が取り組みやすい環境へ改善が進められてきました。電子商取引の精度が向上すれば、資産運用の手段として定着してくるのも自然の流れでしょう。第3回では、不特法の事業形態について解説します。

全3回で不特法の概念を学んでいきましょう!

 

不特法(不動産特定共同事業法)とは?わかりやすく解説 第1回「施行の背景と目的」
不特法(不動産特定共同事業法)とは?わかりやすく解説 第3回「不特法・事業形態」
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