不特法(不動産特定共同事業法)の投資対象4つの適用範囲

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不特法に該当する投資対象って何?」
不動産特定共同事業法(以下不特法)の投資対象は、現物不動産です。具体的にどのような物件が対象となるのでしょうか?今回は、不特法の投資対象となる4つの適用範囲について考えてみましょう。適用範囲について調べている資産運用検討中の方は参考にしてみてください。

不特法の投資対象とは?適用範囲4つ


不特法の概念を理解するには、投資対象を明確に知る必要があります。

このようにつなげて判断してしまうと投資対象に対して誤解を招くでしょう。不特法では、投資対象となる適用範囲が4つ定められています。1つずつ見ていきましょう。

1.宅地建物取引業法上の宅地

不特法の適用範囲として、宅地建物取引業法上の宅地があげられます。宅地建物取引業法上の宅地は、建物を立てることを目的にして取引される土地のことです。不特法では、土地の状態に関係なく宅地が投資対象となります。匿名組合型となる不動産ファンドを活用すると、自分で所有することなく将来性のある宅地に資産の投入が可能です。

2.宅地建物取引業法上の建物

宅地建物取引業法上の建物も不特法の投資対象になります。宅地建物取引業法上の建物とは、屋根や柱のある建物がすべて投資対象です。

  • 住居としての建物
  • 事務所としての建物
  • マンションとしての建物

上記にあげた建物などが投資対象の適用範囲となり、短期的な資産とすることもできます。たとえば、1年間だけマンションの投資に資金を投入して、翌年は不動産証券を売却して別の物件への投資も可能です。

3.宅地・建物の売買

不特法の投資対象には、いままで定義してきた宅地や建物の売買が該当します。宅地や建物の売買とは、一般的な不動産売買にあたる取引です。不特法が施行されたバブル崩壊の時期には、法規制がなかったため不動産売買で極端な損益を生み出す要因になりました。不特法により、法規制のもと投資家が安心して資産運用できる環境が整いつつあります。つまり、不特法は投資の安全性にも貢献していると考えられるでしょう。

4.宅地・建物の交換や賃貸借

宅地・建物の交換や賃貸借も不特法の投資対象の適用範囲です。たとえば、マンションの一室の運営を投資家から依頼されたとします。賃貸で得た賃貸利益を投資家に分配するときに、不特法で定められている規制が基準になるでしょう。

不特法の適用範囲外の投資対象とは


不特法の適用範囲外となるのは、金商法で規制されている金融商品です。

  • 株式
  • 国債
  • 社債
  • 地方債
  • 投資信託
  • 信託受益権:信託契約で得た利益を受け取る権利
  • 集団投資スキーム持分:ヘッジファンドなどの事業による財産の分配
  • さまざまなデリバティブ取引:先物やオプション取引など

要するに、証券会社で取り扱う金融商品は不特法の適用外となります。

不特法の投資対象となる適用範囲で不動産ファンドを始めてみよう


今回は、不特法の投資対象となる4つの適用範囲について解説してきました。不動産ファンドを始めるにあたって、投資対象の適用範囲を理解しておけば、自分の投資商品が不特法で規制されているものかどうか判断しやすくなります。

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