不特法の特徴!TMKスキームとの違いを投資スタイルで比較

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「不特法投資と同じように証券を発行するTMKスキームはどんな投資手法?」
不動産特定共同事業法(以下不特法)の投資と比較される投資手法のひとつにTMKスキームがあります。TMKスキームとは、どのような手法なのでしょうか?今回は、不特法の投資とTMKスキームの投資スタイルの違いについて解説します。

TMKとは


TMK(特定目的会社)とは、SPC法(資産流動化法)を基準として設立された会社のことを言います。TMKは、譲渡された企業の債権や不動産などの特定資産を証券化して、一般投資家に資金調達を募るのが特徴です。

不動産取引における資産流動化は、オフバランス(貸借対照表など財務諸表に計上しない)を目的として、一般投資家から資金調達します。資産流動化は、SPC法で定められており、不動産特定共同事業の適用を避けられている点が特徴です。

不特法の投資とTMKスキームの違い


不特法の投資とTMKスキームの違いについて説明します。

不動産特定共同事業とTMKの違い

不動産特定共同事業とTMK(特定目的会社)の違いは、下表のとおりです。

不動産特定共同事業TMK(特定目的会社)
根拠法令不特法・金商法に基づく
※金商法は限定的な範囲で適用されます
資産流動化法・金商法に基づく
対象物件大規模な既存稼働物件小規模物件・耐震性が劣る既存物件の再生

不動産特定共同事業は不特法を基準として、特定目的会社は資産流動化法を基準としている点が明らかに違います。特定目的会社は、小規模物件やリノベーション物件などが該当します。特定目的会社が基準とするSPC法では、不動産特定共同事業の第1号事業者の基準を満たせない点も大きな違いです。

参考:不特法(不動産特定共同事業法)とは?わかりやすく3つの要点で解説 第3回「不特法・事業形態」

特定目的会社の特例

SPC法を基準とする特定目的会社には特例があります。特例事業の場合は、不動産投資のリスクが低い小規模事業者に対して適用される基準です。通常の不特法第1事業者のように、資産1億円や宅建業免許取得者など厳格な基準がありません。厳格な基準がない分、営業保証金の一部を預けたり、みなし有価証券とされたり規制が掛かります。簡単に言うと、資本金の多さと資格や実績があれば、不特法の許可を受けて大きな取引ができるということです。

TMKスキームと不特法の投資を比較して業者選びの参考にしよう


今回は、TMKスキームと不特法の投資の違いについて解説してきました。TMK(特定目的会社)のような特例事業への出資は、小規模投資に向いています。

  • 不特法第1事業者:資本金1億円
  • 特例事業第1事業者:資本金1,000万円

資産運用を委任する事業者を選ぶ際は、不特法の資本金で分類される事業で判断するのもひとつの方法です。業者選びの際にはぜひ参考にしてみてください!

 

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