不動産特定共同事業(FTK事業)におけるSPC(特別目的会社)とは?

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不動産特定共同事業(以下FTK事業)には、SPC(特別目的会社)の存在があります。SPCは、高額な不動産など企業の保有する資産を切り離して扱える方法です。

富裕層でなければ保有できない大型物件の不動産などは、SPCで切り離して小口に証券化する際に活用できます。今回は、FTK事業におけるSPCについて解説しましょう。

不特法におけるSPC(特別目的会社)とは?

SPCは、Special Purpose Companyの頭文字を合わせた略称です。和訳すると「特別目的会社」。特定の資産を担保にして証券を発行する目的のために設立する法人です。SPCは、企業が保有する資産の受け皿になったり、資金を流動化させたりする目的をもって設立します。

一見、事業活動の実態がないペーパーカンパニーと思われることもありますが、資産の流動化や資金調達を目的に設立されたうえで目的を果たしていることがペーパーカンパニーとは異なります。

SPCの仕組み

SPCの仕組みは、特定の資産を企業から切り離します。一般的に会社が資産を保有すると、資産管理に人材を用意しなければなりません。SPCが保有する資産は、不動産だけではなく、太陽光発電や住宅ローン、売掛金などがあります。

SPCは、保有する資産に対して投資家から出資を受けます。資産運用の配当により出資者に利益を還元する仕組みです。また、並行して金融機関から融資を受けて資産の保持にあてています。

SPC誕生の背景


国内では、1998年(平成10年)に特定資産の流動化を目指す法律としてSPC法が成立しました。法の成立によりSPC(特別目的会社)の設立が可能になりました。SPC法は、2000年(平成12年)に対象となる資産に、特許や商標なども含める財産権一般に拡大して改正施行されました。

不動産の証券化を目的にしたSPCの場合、流動化対象の不動産を管理および保有して、その裏付けの資金調達のみ役割を果たします。そのような特徴から、不動産の証券化において倒産隔離や二重課税の回避を目的として設立されている要因です。

SPCを利用した事例

SPCは、過去に建て替えや建設などで使われています。有名な事例として2つを紹介しましょう。

ホテルオークラの建て替え(2019年9月完成)8階~25階のオフィス部分をSPCへ売却

SPC出資企業:ホテルオークラ・大成建設・新日鉄興和不動産

データ参照URL:https://toyokeizai.net/articles/-/226815

歌舞伎座の建て替え(2013年4月開場)松竹の100%出資SPCを設立

松竹と歌舞伎座が所有する土地を賃貸してSPCのオフィスビル部分を建設

データ参照URL:
https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/fb/news/20090831/535013/

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